北京市商品房价格趋势分析
 

摘要从我国房地产发展的历程及影响北京市商品房价格因素的各个方面,对2008年北京奥运会前后的北京市房地产市场商品房价格进行综合分析,得出北京市商品房价格的未来走势。

关键词:北京市  商品房  价格  分析  因素

中图分类号:F27  文献标识码:A  文章编号:(200701-0025-02

 

北京市商品房价格趋势分析

 

张铭军

 

一、引言

我国的房地产发展大体上分为四个时期:

建国之初到改革开放前(1949年—1979年)时期:在此30年间,中国处在计划经济时期住宅只是作为一种社会福利产品进行分配,并不具备房地产业的基本特征;

1979年—1989年,是中国房地产业的萌芽起步时期:这一时期,商品房逐渐地开始成为商品,至1989年底,全国城镇共完成住宅建设投资331亿元,住宅竣工面积超过1亿平方米;

1989年—1999年,是中国房地产业的膨胀整顿时期:著名的“百万大军下海南”就发生在这个时期,从1992年—1996年短短4年时间,中国房地产的投资建设高速膨胀,全国很多地区出现了严重的房地产投机现象,造就了当年的“房地产泡沫”,以至于十几年后的今天,有些地区仍旧矗立着当年房地产井喷时留下的“烂尾楼”;

1999年至今,是中国房地产业的繁荣与规范时期:这一时期,随着我国各项相关法律法规的逐步规范,房地产开发商的商品房开发与业主的购房行为日渐趋于现实和理性。

北京,作为拥有15亿公民人口的中国首都,在这样的房地产演进氛围之下,自然责无旁贷地成为了中国房地产业投资发展的最热点城市之一。在商品经济的大环境下,哪里有收益,哪里就会有投资,因此,北京市的房地产市场成为商品房投资者的选择之地显然顺理成章。

二、影响北京市商品房价格的因素

(一)北京市硬件环境的因素

北京市是中华人民共和国的首都,也是中国的政治、经济、文化中心,这一状态从1949年建国开始持续到现今,已有近60年之久,这几十年间,政府在北京市投入的基本建设资金已多不胜数,迄今为止,北京市的环线公路已建成通车至六环、矗立在北京市的立交桥已达百座有余、规划到2015年的北京市城市轨道交通线已经逼近20条,其覆盖面达到了每一个远郊区。而城市交通的日趋便利,对于每日需要驾乘交通工具的每一位上班族来说,在北京市远郊区域购买价格相对便宜的商品住房与在北京市近中心区域购买价格相对昂贵的商品住房,从购买商品房的经济成本与业主出行便利的角度来综合分析,已无太明显的差别,这就促使了北京市远中心区域的房价不断上涨。以北京市北五环外,两条城轨交汇处的立水桥站附近的XX小区商品房价格为例:其20065月初的开盘均价为7000/平方米,至200610月初,其出售均价为8200/平方米,至20073月初,新开盘商品房的均价已经达到9000/平方米,相信在不远的时期内,其售价会逼近10000/平方米。

(二)北京市地理气候的因素

北京市位于中国华北,一年四季节气分明,气候上,夏季时既没有两广等南方区域的持续潮热,冬季又没有黑、吉、辽东北区域的大量降雪和持续酷寒。在城市商品住宅的设计上,秉承的是采暖、保温兼具隔热的综合效果,因此成为了南、北方老人相对理想的养老聚居的选择之地。

三)北京市的就业环境的因素

北京市的高等学校目前不下150所。据统计,截至到2006年底,北京市在校研究生已经达到12万人,加上北京市在校的本、专科毕业生,再加上北京市具有学历资格的民办高校的在校生22万人。也就是说,在北京市高校毕业以及在外地的大学毕业选择来北京市就业的学生,每年至少也有百万之众。这些人口就业后的510年之内就会面临成家与安居的选择,其中的相当一部分人也就必然会成为北京市商品房的购房者。

(四)2008年北京奥运会的因素

29届奥林匹克夏季运动会将于2008年在北京举行。从本质上来讲,这对准备在北京市定居的人口并无重大影响,也就是说,实际上,北京市的房价不应该受到2008年北京奥运会的很大影响,但是北京市的房地产开发商难免会借到“08北京奥运”的概念进行炒作,以籍此作为提高房价的理由。如果说“08北京奥运”对北京市商品房价有影响的话,也不过只是对于购房者的心理影响,而这种籍由概念炒作出来的价格影响,显然会随着2008年北京奥运会的结束而迅速消退。

(五)房地产开发商营销手段的因素

分期销售,是房地产营销中刺激销售提高房价的手段之一:房地产开发商在开发项目取得预售许可证之前进行提前登记(一般以VIP模式),同时收取一定数目的认筹金,而且只销售全部单位中的部分单位,却在指定的时间和地点,集中所有已经交纳认筹金的客户(即所谓的VIP)进行抽签选房,从而造成购房者抢购商品房的假象,并籍此在推出其余单位商品房时提高销售价格。

北京市京北五环外XXX花园小区三期项目于2006101开盘,开盘均价为5800/平方米,开盘当天,开发商仅推出三期项目所有200套单位中的80套。据不完全统计,在2006710月期间,北京市京北区域开盘的10个楼盘中,有6个楼盘采取了这种营销模式,在新楼盘开盘的当天,项目销售率最高的甚至达到了95%。该项目此次分期销售刺激销售的直接效果就是,该花园小区四期的开盘均价为7100/平方米。

(六)有限土地供应量的因素

    2004年北京市土地交易量为400万平方米,2005年是500万平方米,2006年是840万平方米。成交后的土地变为可以成交的商品房楼盘进行销售,一般起码要在一年左右时间。这就是说,2006年北京市成交的土地,到了2007年就应该可以陆续进入到北京市的成品商品房市场进行交易,按照供求平衡的原理,2007年的北京市楼市商品房价格就会比照2006年有所回落。但事实是,据统计,北京市一、二月份新开项目的平均价格超过了9500/平方米,从2007年即将入市的新盘定位来看,以售价为60008500/平方米的普通商宅和850010000/平方米的中高档商宅为主要态势。也就是说,即使是2007年的住宅供应量会集中加大,但北京市的商品住宅楼市的平均价格依然会是上涨的趋势。

三、业主购买北京市商品房的理念变化

随着中国经济的高速增长,国家的整体实力不断上升,人民的生活水平不断提高,人们买房的追求从上个世纪90年代以前的,买房仅仅要求有个房为主要目标,变为90年代以后,买房要求有个家,要求有起码的小区配套与小区绿化等小环境,到现今的注重周边综合配套的大环境,空气质量、出行、休闲、社区文化、生活的便利、居住的舒适程度等方面。选房就是选生活的现代理念越来越深入人心。

四、结语

 

就北京市的楼市状况,目前五环以内的商宅价格现均已达到10000/平方米以上,综上原因,一方面五环内商宅的上涨空间有限,且比较缓慢,另方面,随着北京市城市轻轨道等交通设施的日臻完善,人们的出行变得日益方便,是否居住在城市近中心区域已经不能构成买房时最重要的考虑内容,而房屋的价格,长期的物业管理费用的水平,以及包括空气质量、周边环境的绿化、居住噪音、居住舒适程度等综合方面将越来越提高到购房者的主要考虑范围之内。随着2008年北京奥运会的到来和落幕,北京市的商品房价也将在经历较快速增长过后逐渐趋于现实而理性的缓慢增长,这是商品经济的发展趋势,也必将是北京市楼市商品房市场价格的发展趋势。

 

参考文献:

[1]王庆春、郑鹭、林君.房地产开发概论[M].东北财经大学出版社,2004.

[2]雷剑峤.南方周末C17.2005.12.08



  作者简介张铭军,男,硕士研究生,北京卓达经济管理研修学院教师。

paper   2007-08-10 16:57:21 评论:0   阅读:5835   引用:0

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