高等学校后勤服务中的物业管理
覃 春 平

摘要:物业管理自80年代初在我国深圳、广州起步,随着住房制度改革不断深化和城市建设热潮的推动,物业管理得到快速发展,由最初的住宅小区物业管理,逐步发展成覆盖商务楼宇、政府办公、社会公事业,如医院、学校等的社会服务管理。在高等教育产业化的影响下,专业物业管理公司参与高校后勤服务,并介入学生教育工作,不仅构建了高校教育管理工作的新平台,也为物业管理拓展新领域创造了契机。
关键词:高等学校 社会化改革 物业管理机制 管理原则
中图分类号:F27 文献标识码:A 文章编号:(2004)01-0035-03

一、高校物业管理的形成
一)高校的后勤社会化改革是一种必然
众所周知,长期以来我国高校一直习惯于关起门来“小而全”的办学方式,维持着“一校一户”办后勤,校校后勤办社会的状况。我国现行的高校后勤管理体制是在过去传统计划经济体制下形成的。在进行改革前,由于国家和高校的统包统揽,高校后勤工作只讲投入,不讲产出;只讲公益服务,不讲经济效益;只讲福利供给,不计成本核算。因此,形成了被服务对象“吃”后勤、后勤“吃”学校、学校“吃”国家的不良局面。这种长期以来在人们头脑中形成的根深蒂固的观念及产生的后果,使高校后勤服务的路子越走越艰难,与当前市场经济规律极不适应。
随着我国市场经济体制的建立和高等教育的快速发展,这种自我封闭、缺少监督、没有竞争机制、不讲成本效益、不讲科学管理、不讲质量水平的高校后勤管理服务体系,已不能适应社会主义市场经济的发展。在第三次全国高等学校后勤社会化改革工作会议上,教育部长陈至立同志强调指出,高校后勤社会化改革的滞后是制约我国高等教育发展的因素之一,后勤工作不改革没有出路,后勤体制不走社会化的路子没有前途。要求各个高校必须彻底改变过去那种“一校一户办后勤,校校后勤办社会。”的状况。当前学校后勤服务模式落后,后勤社会化改革滞后,后勤负担沉重的状况,已成为制约高等教育发展的瓶颈因素。因此,进一步推进并尽快完成高等学校后勤社会化改革关系到今后我国高等教育工作的全局,具有重要而深远的意义,进行高校后勤社会化改革势在必行。
二)高校后勤社会化改革给高校的物业管理发展提供了良好机遇
“高校后勤归根到底,是为高校的教学、科研和师生服务的,这是高校后勤社会化改革的根本方向。这种改革也不是全盘否定或抹杀高校后勤为保障正常教学、生活做出的丰功伟绩,只是将这一块单独拿出来,纳入市场经济条件下的物业规范化、专业化管理范畴。这样能更好的运用新的机制、新的模式,克服旧体制的矛盾与弊端,最大限度地选用社会资金、资源和力量,加快后勤建设,提高后勤服务水平,建立起一种新型高校后勤保障体系。
物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步,随着住房制度地改革的不断深化和在城市建设热潮的推动下,物业管理得到快速的发展。二十年来,它作为一个新的形态,主要用于创造和提升人们生活质量的新兴服务行业,提供了包括满足人们对居住、安全、便利、舒适、精神、价值等各种需求的人居服务。物业管理由最初的住宅小区物业管理,逐步覆盖商务楼宇、政府办公物业、社会公共物业如医院、学校等的社会服务管理。其现代服务方式体现出价值、质量和水准,符合当今社会大分工潮流和专业化发展趋势。在高等教育产业化的影响下,让专业物业管理公司参与高校后勤服务,并介入学生教育工作,不仅构建了高校教育管理工作的新平台,也为物业管理拓展新领域创造了契机。
二、高校的物业管理的特点
一)物业管理业主的特殊性
高校是个特殊的业主,不同于社会物业小区的业主,它的主要任务是教育教学工作,是培养人、教育人的事业单位,是法人单位,而业主是居住物业小区的居民所组成的松散共同体,非法人单位。因此它比小区中的业主委员会更具有民主意志的普遍代表性和法律意义上的独立性。
二)物业管理工作的政治性
1.社会物业管理公司从一建立就是一个完全独立的经营实体,没有任何包袱,经济独立,人员结构相对优化。而高校中的物业管理很多都是由高校后勤社会化改革转变而来。后勤化改革是一项系统工程,改革将面临体制、人事、分配等各方面的变革,这种变革必然带来利益上的分配差异,而且多年沉淀的思想、等靠要观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后和不适应的状态,必然会形成各种不稳定因素。改革必须确保稳定、健康、持久,这也是许多改制后的物业管理企业第一要义。因此高校物业管理首先要讲政治,做好思想政治工作,使他们认识上提高、心理上接受,物业管理才能在稳定中求生存,生存中求发展,逐步过渡到物业管理的社会化。
2.物业管理商业网点在经营价格制定上考虑学生的稳定。高校是一?粹的消费者,经济承受能力有限,因此如开水供应、浴室、学生超市、食堂餐饮价格等,在保障质量的同时收费均需比社会价格要低。否则不仅会影响学生学习和生活,而且稍有不慎,就会出现大面积投诉、抱怨,甚至大字报,给校园或社会带来不安定的因素,也给物业公司带来不安定因素。
三)物业管理工作的育人性
高校物业管理服务主体是青年学生 , 校园环境对长期学习和生活在这里的学生影响很大。物业管理对校园环境的维护、改善和优化,会不断促进学校育人工作的全面实施。校园环境是隐性课程,学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息,获得更多生活体验 ,产生人文精神架构,从而实现育人目的。物业管理的育人性主要体现在以下四个方面:一是育德,它通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一定的示范作用。从管理人员对不良行为的纠正和劝导,从 “爱护草坪”、“文明就餐”、“节约用水”、“请勿吸烟 ”、“请随手关灯”等警示标志,有助于培养学生良好道德品质。二是育心,心理研究表明,人的后天心理素质是通过遗传因素及环境的共同作用产生的,大学阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的关键时期。通过物业的管理,使校园更干净、更宽敞、更秩序、更整齐、道路更平坦、花木更艳丽,这样的环境可以让人心旷神怡,让人赏心悦目,让人精神振奋,容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质。三是育身,校园环境的改善、绿色植物的增加,可以吸收大量的二氧化碳,输出新鲜氧气,保持空气清新,有助于人的身体健康;四是育美,通过物业管理,装点而成的校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学欣赏和审美价值,有助于培养人的审美情趣,达到审美教育的目的。
四)物业管理工作的多元性
与社会上物业管理相比,当前高校物业管理企业较为复杂。社会化改革步伐较快的高校不仅有自己的房地产公司,而且承建了学生公寓或学生食堂,自主经营、自负盈亏,完全按市场竞争的方式进行经营和运作,这部分高校物业管理社会化程度相对较高;另一部分高校则是建立了物业公司管理体制框架,内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制,但属市场不完全状态,只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作,(没有独立法人资格,资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理色彩等);还有一少部分高校物业管理仍停留在传统计划管理体制框架内等等。并且上述三种状态也因各高校内部差异较大。
五)物业收费的统一性
与社会物业管理企业相比,高校物业管理呈现出收费统一的特点。物业管理费的收缴不再是每月一次次的上门催缴,而是每月由学校以协商的管理价格统一支付。这笔费用由学校从每学年收缴的住宿费和杂费中支付,物业企业不再直接向学生收取费用。
三、高校中物业管理的原则
一)以先进的管理理念为基础的原则
高校物业管理不同于一般的小区或写字楼物业管理,它具有更强的教育文化内涵,不仅要讲求经济效益,更要注重社会效益。因此,物管公司不仅要做好校园的生活后勤服务,而且还要和学院其它部门配合,参与校园精神文明建设,协助学院形成良好的校风、学风。这要求物业管理公司在服务管理过程中不仅要体现市场化、社会化,还要具有教育特色,而且在履行管理的同时,突出服务概念,强化服务功能,落实服务措施。
二)以灵活的管理机制为保证的原则
以前学校后勤,是由学校的职工来管理,职工中许多都是学校教工家属,由于体制和不专业等问题导致效率低、服务差。而现在是社会化、企业化、专业化管理,效率高、服务规范。因此企业化管理体制的灵活为优质的服务提供了保证。首先,在用人机制上,实行公开聘用制度,可以精简人员,降低管理成本;第二,引入人才和部门竞争机制,建立能者上、庸者下的岗位竞争制度,食堂引进多家承包经营,实现市场化竞争,受益于广大师生;第三,采用公开、公平的监督评比机制。物业企业要围绕后勤服务,制定了“一流服务”考评标准,从纪律制度、仪容礼貌、工作要求三个方面对员工进行全面考核,并将考核结果与经济利益挂钩,奖优罚劣。除平时的考核监督以外,每半个学期举行一次服务工作汇报研讨会,由公司服务人员、学生代表和有关管理人员参加,对于服务中的问题直接与学生交流,对照考评标准总结前阶段的成绩,查出不足之处,并提出新的建议。对食堂管理上,有经常性的“文明之窗”评比活动,由学生投票评出优秀的食堂工作人员。这些先进的管理机制,降低了公司的运作成本,提高了工作效率,保证了服务质量。
三)结合服务主体特性,提供优质服务原则
“高校后勤归根到底,是为高校的教学、科研和师生服务的,这是高校后勤社会化改革的根本方向”。因而后勤社会化改革不是不要高校后勤 ,而要把高校的后勤做得更好;改革的最终目标是依据经济规律和教育规律,运用新的机制、新的模式,克服旧体制的矛盾与弊端,最大限度地选用社会资金和力量,加快后勤建设,提高后勤服??一个体系,就是要以优质服务、优良作风、优??主题,如果做不好服务就会失去市场,失去生存的空间,就会被淘汰。高校物业管理作为后勤社会化改革的重要组成部分,也不能偏离这一方向,以青年学生为主体,把“三优一满意”作为最高目标加以遵循,把服务工作当作“饭碗工程”加以认识,提供最优质服务已成为高校物业管理的重中之重,这也是与社会物业管理公司的区别所在。
四、高校物业管理的内容
一)房屋建筑的维修管理
高校房屋建筑多以教学楼、科研楼、办公楼、学生公寓等为主。物业管理应定期掌握房屋的基本情况,对这些建筑要经常养护、维修和管理,使其保持完好、整洁和美观。特别是学生公寓楼,入住的人较多,损坏相对比较快而严重,因此每学期可利用寒暑假期对其全面检修或保养,检修内容可涉及水、电、暖是否通畅,门窗是否损坏,墙面是否剥落,或太脏需要粉刷等。在每年秋季新生入学之前,进行这些工作尤为重要。
二)设备、设施的管理
物业管理人员要经常对供电、供水、排水、消防、公共照明等公用设施进行维护检查,保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设备设施正常使用,道路、便道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅,发现问题,及时处理,保障学校正常的教学、生活秩序。
三)保洁卫生的管理
要做到保洁服务范围内的区域干净、卫生,日产日清,并要注意按政府有关规定定期做好消毒工作,如消毒剂、除虫剂等。特别是在类似“非典”、禽流感等病毒大面积扩散传播特殊时期,尤为注意。
四)绿化管理
绿化人员应对校园花草树木和景点进行养护和管理,为师生创造优美、整洁、舒适的生活环境。
五)停车场、车辆及交通管理。
管理人员要对学校及外来的车辆进行管理,保证停车场的车辆停放整齐、管理有序。注意在校园里一要限制车辆时速,二要禁止鸣嘀或鸣嘀不允许超过一定的分贝。
六)消防及治安管理。
保卫人员对校园进行24小时保安执勤,设立固定岗位和流动岗位。确保师生、员工的人身财产安全。并要做好消防器材的维护及消防知识的宣传工作。
七)提供个性化服务。
物业管理应针对老师、学生提供全方位、多层次、有效且经济的服务,最大限度的为广大师生提供方便。如:寒暑假期之际代办车船票,开设超市,提供价廉物美的商品,办设储蓄所,建立洗衣店等。
五、当前高校中物业管理需要注意的问题
一)协调配合的问题
高校物业与高校均是独立的民事主体,两者之间以《物业管理服务合同》依托,是服务与被服务关系。物业公司对学生没有处罚权利,高校对物业员工也没有直接指挥的权利。因此做好服务管理,必须两者非常默契的配合。例如,高校学生宿舍内违章用电,一直是学校宿管工作中最棘手的问题,学生在宿舍内违章用电,不仅浪费电,增加用电开支,而且容易造成供电设备设施因过载或短路而损坏的故障,影响正常供电,而且还埋下火灾和触电的事故隐患,一旦发生将给学校和学生生命和财产带来重大损失。在实际管理工作中管理人员和学生在“用”与“禁”的矛盾上则相当尖锐,特别是现在电脑、电视等电器设备进入学生宿舍渐渐成为发展趋势。在很多高校对学生公寓电器使用功率都有限制,大多400W或300W以下,这样就限制了电脑、电视的使用,这样的规定与社会发展显得格格不入,同学们反映的意见较大。但如果单纯的增大功率,势必就存在一些同学违章使用电器的现象,存在极大的安全隐患。这种现象单靠物业简单的“卡”和“堵”是不行的,还得需要学校的“引”和“导”,采用科学的管理方法,如安装限流器或安全用电智能识别计量电能管理系统,物业与学校积极协调配合好,这个用电问题才能得到很好解决。像“随地吐痰”、“滥扔杂物”、“践踏草坪”等不文明现象都需要学生自治、学校教育和物业服务共同协调配合,直至消除。学生、学校和物业公司三者之间形成互动,物业可以负责将学生的日常情况汇报给学校,学生不满意可以向学校投诉。
二)消防问题
高校物业管理的消防重心是在学生公寓,从国内外一些高校发生火灾事故地点中不难证明,学生公寓消防问题比较严重,因为,一是入住人员比较集中,一但发生火灾,会导致疏散不及时。二是使用热得快等大功率电器,私拉和滥接电线等违章用电现象比较多,火灾隐患较大。三是房间内易然或可燃物较多,如衣服、书籍等。针对这些问题,物业管理可采取措施:一是建立严密规范的消防责任制。物业公司协调学校宿舍长-楼长-从生活老师或辅导员和公寓楼消防人员,层层落实任务,明确责任。二是加强学生消防安全知识的宣传力度,使其掌握一些基本的消防知识、逃生办法和消防器材的使用。三是物业公司协助学校制定一些《学生宿舍水电供应管理规定》、《学生宿舍防火安全管理办法》等制度,并经常组织维修部和学校学生管理部门对公寓线路检查,如有线路破损、损坏等,进行及时更换,并对使用大功率电器或私拉私接电线的情况及时制止或处理。四是物业消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护,使其处于良好的使用状况。当然学校办公楼和图书馆也可采取这些措施加强有效的消防管理。
三)治安及应急事件处理问题
青年学生们正处在求知求学、身心成长的阶段,保护学生人身和财产安全也是物业管理的重点。因此保卫应24小时值班制度,每天定时和不定时的进行巡查,提醒学生妥善保管好钱物,人离宿舍及时关门,控制外来人员,夜间返校者要查明原因等,严格执行安全管理制度,确保不出现偷盗、打架斗殴、异性同寝等重大事故。
目前家庭一般就一个孩子,因此每一个学子在校的健康与安宁,牵动着千万个家庭。物业管理加强平时的管理与培训,“防范于未然”,制定突发事件紧急处理预案,遇到火警、盗警、匪警等应急事件和异常情况能迅速、果断、正确处理。图书馆、教学楼、学生公寓是学生聚集之地,对于公共卫生事件,如去年四月流行的“SARS”和今年春节流行的“禽流感”,不仅要密切关注疫情,而且要采取严密的预防和防治措施,最大责任的保证他们的生命安全。
古人云:“良禽择木而栖”,对学生而言,择“木”的标准一方面选择学校教学质量的好坏,另一方面指舒适的学习、生活环境。对于那些教育质量逊于国办高校、学生生员严重短缺的民办高校而言,后勤实行专业物业管理,提高学习生活人居环境显得尤为重要。专业化物业管理参入高校后勤管理体制中,这是后勤改革的一个突破,是社会发展的趋势。

参考文献:
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[2] 物业管理条例[S].国务院第379号公布.2003.6.8.
[3] 以人为本,高效服务,争创一流[N].中国教育资讯报.2002.11.8.
[4] 管理、服务、育人-物业管理新课题.www.univservice.com
[5] 尚跃.新形式下学生公寓管理初探. www.univservice.com
paper   2005-11-19 20:08:56 评论:3   阅读:2856   引用:0
评价 @2010-12-23 20:48:00  正好
让我学到很多知识谢谢
@2006-12-12 16:08:05  游客
您是物业公司的吧,现阶段社会上的物业公司发展的很快,但是做的好的真是屈指可数。投诉连绵不觉,试问这样的管理模式怎样面对高学历的业主
真好 @2006-11-15 10:05:15  游客
你说的真好啊!我正好要应用这方面的东西,谢谢啊!

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