采光权、建筑间距、土地资源稀缺
采光权、建筑间距、土地资源稀缺
与开发商之间的矛盾

闫淑静

摘要:国家提出对土地市场整顿,合理有效地利用土地后,由于土地的稀缺性、土地政策的严格性、土地市场逐渐地被规范导致土地价格上升,开发商投入较多,获利较少,便在建筑间距、建筑密度上实行缩水的办法,这就引出了一系列的有关采光权的纠纷。
关键词:采光权 建筑间距 土地资源 开发商 矛盾
中图分类号:TU 文献标识码:A 文章编号:(2004)02-0062-03

  目前我国司法实践中有关采光权的纠纷不断出现,一些规划管理部门也频频地被告上法庭,并且大都是败诉者。导致采光状况发生变化的直接原因是楼层高,建筑间距相比较而言“缩小”了。于是导致了重重矛盾的出现:土地是稀缺资源,国家制定了一系列法律法规,要求合理高效地利用土地,导致土地价格上升;如果仍然保持原有的容积率,开发商获得的利润将会下降,所以在建筑间距受控制的前提下只有通过提高容积率来获得较好的利润,因此楼层加高,影响到了消费者采光的效果。
  一、土地管理。我国国土总面积960万平方公里,但我国是13亿人口大国,人均占有的土地面积少。根据国土资源部2001年全国土地利用变更调查,耕地面积为19.14亿亩,人均占有耕地资源面积为世界人均值的1/3,并且耕地总体质量差,耕地的后备资源已趋贫乏。因此,土地资源总量多,人均占有量少,优质耕地少,耕地后备资源少(即一多三少)。1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订的《中华人民共和国土地管理法》第三条规定:十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。党和国家历来十分重视土地法制建设,自1982年以来,全国人大常委会、国务院有关部门先后制定颁布了40多个土地法律、法规和规章。国土资源部还颁发了《土地开发整理若干意见》,其中提出了土地开发整理指导思想和土地开发整理基本原则。
一是土地开发整理指导思想。是以?三个代表?重要思想为指导,认真贯彻党的十六大精神,落实保护资源基本国策和?在保护中开发,在开发中保护?的方针,立足保护和提高粮食综合生产能力和可持续发展能力,通过科学规划,规范项目管理、加大投融资力度、合理分配收益,推进标准化、信息化和队伍建设,建立适应市场经济规律的管理机制,全面提高土地开发整理工作水平,有效提供可利用土地资源,改善生态环境,促进资源可持续利用,为实现耕地保护目标,建设现代农业,发展农村经济,增加农民收入,全面建设小康社会作出贡献。
二是土地开发整理基本原则。坚持统筹规划,合理开发利用资源,切实保护和改善生态环境;坚持内涵挖潜与外延开发相结合,以土地整理和复垦为重点;坚持维护土地权利人合法权益,提高土地利用效益;坚持依靠科技进步和创新,实现数量、质量和生态管护相统一;坚持优化土地利用结构,促进经济社会和资源、环境的协调发展。并且强调土地开发管理总体要求是土地开发整理要与保护和改善生态环境相协调统一。严格控制未利用土地开发,规划编制和项目确定都要经过科学论证。2003年我国国土资源公报显示:2003年与2002年相比人均耕地已由0.098公顷降为0.095公顷。
国家土地整改是很严格的,这使得有限的土地被装进了保险箱,这种对土地的保险不是一种简单的束缚,而是一种促进土地市场走向规范、使其得到合理发展的一种有效的途径。所以这样稀缺有限的土地加上合理利用、大力整改使得开发商获得土地的价格得到了“高升”。
  二、我国对采光权的相关学说及立法。采光权由一个起初还鲜为人知的名词,到现在成为日益被重视的生存权利,说明人们对居住质量也有了更高的追求。人们期待着采光权能更好地被重视、被保护。在国外,很多学者甚至认为日照权、采光权属于人格权,它不仅与生命、健康息息相关,还包括了生活的安适、宁静。采光与日照两者有一定的联系,但是属于不同的范畴。采光是指住宅内得到的自然光线,但是日照标准又是采光环境的好坏的一个衡量的标准。
  在我国的阳宅风水学里讲到:“万物生长靠太阳”,采光环境直接影响到阳宅风水的好坏。由国家住宅与居住环境工程中心2002年颁发的《健康住宅建设技术要点》里提到“改善住宅?光环境,其目的在于:
(1)增进人体和视力的健康,形成居住空间在心理上的舒适感;
(2)为在住宅内安全有效地进行不同作业和活动提供良好的环境气氛;
(3)正确处理采光和照明的设计可以大量节约能源。“医学专家计算人的一生有3/4的时间是在居室中度过的,住宅环境是否宜人直接影响着人体的健康。日照与采光对人体的健康十分重要,在外国有句谚语“阳光不到的地方是医生常到?透力,对人体的作用主要是热刺激,引起反射扩张,使血流加快,促进机体新陈代谢。紫外线可以杀灭空气中的致病微生物,消毒居室,紫外线还可防止儿童佝偻病,老人可减轻骨质疏松,光照可以提高机体免疫力。科学家认为居室日照每天不应少于2小时,这时维护人体健康和孩子发育的最低要求。
  在我国现有的法律体系中,对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定:
属于法律的有《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”
属于司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)中第97-103条对邻地利用,因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。《全国民事审判工作座谈会纪要》规定:“因违章建筑妨碍他人通风、采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。”
属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定:“城镇个人建造住宅,必须符合城市规划的要求,不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”
属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》第七条规定:住宅设计应重视室内外环境,满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求,提高居住的舒适度。
  另外在地方法规、规章中存在大量的有关采光的规定,如《长春市建筑日照间距规定》明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。《吉林市城市规划管理条例》第八章规定了建筑物采光间距。《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》(修正)第三条规定翻建、扩建私有房屋,须符合下列条件:不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。《首都规划建设委员会办公室 北京市城乡规划委员会关于印发<北京市“九五”住宅建设标准>的通知》规定:“朝向、日照是重要的卫生标准之一,对居民的健康和居住环境起着重要的作用,每套住宅至少应有一间卧室或厅能获得有效的日照,北京地区南偏东、西105°之内都视为获得有效日照朝向,除此之外有效的日照还包括日照时期、北京地区冬至日应有不少于1小时的满窗日照。”
从上述从中央到地方的立法规定可以看出,对于公民的采光权均作出了规定。主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定,也就是在建筑的间距上做出了相关的规定以保护人们的采光权。这一点说明采光状况的变化源于规划设计的建筑间距。
  三、国家对建筑间距的相关规定。建筑间距是指前后两个相临的建筑之间的水平距离,建筑间距一般由建筑系数来计算。建筑间距系数:指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数;简而言之就是:建筑最小水平间距与遮挡建筑高度之比。举个例子来说,如果某遮挡建筑高是24米,按间距系数1.25来计算,它与被遮挡住宅之间的距离就不得小于24×1.25=30米。
  国家在《城市居住区规划设计规范(GB50180?D93)》第五章住宅中对建筑间距规定比较详细。
  1.住宅建筑的规划设计,应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合和空间环境等因素确定。
  2.住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。
  1)住宅日照标准应符合以下图表中的规定;旧区改造可酌情降低,但不宜低于大寒日日照1小时的标准。
  2)住宅正面间距,应按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制,也可采用以下图表中的不同方位间距折减系数换算。
  3)住宅侧面间距,应符合下列规定:
  ①条式住宅,多层之间不宜小于6m;高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;
  ②高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素,适当加大间距。
  3.住宅布置,应符合下列规定:
  1)选用环境条件优越的地段布置住宅,其布置应合理紧凑;
  2)面街布置的住宅,其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路;
  3)在I、II、III、IV建筑气候区,主要应利于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭;在V、VI建筑气候区,主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求;
  4)在丘陵和山区,除考虑住宅布置与主导风向的关系外,尚应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响;
  5)利于组织居民生活、治安保卫和管理。
  4.住宅的面积指标和设计标准,应符合现行国家标准??多种面积标准,并以一般面积标准为主,并应规定:
  1)根据城市规划要求和综合经济效益,确定经济的住宅层数与合理的层数结构;
  2)无电梯住宅不应超过六层。在地形起伏较大的地区,当住宅分层入口时,可按进入住宅后的单程上或下的层数计算。
  6.住宅净密度,应符合下列规定:
  1)住宅建筑净密度的最大值,不得超过规定;
  2)住宅面积净密度的最大值,应符合规定。
  从以上有关材料和分析中可以看出,采光权、建筑间距与房地产开发中的矛盾是很明显也是不好解决的,这也是房地产市场的发展给开发商提出的新的课题,要想解决矛盾只有科学、规范设计合理布局。
在上世纪80年代中国的房地产业还未兴起,根本没有商品房市场这一说,土地是实行国家划拨的方式,没有进入市场。因为土地成本低,可以把楼盘间距适当扩大一些。随着土地市场与房地产市场不断得到规范,开发商拿到土地的费用相当于总价成本的30%,开发商将楼间距缩水是非常普遍的事。谁都想在有限的空间里获得更多的利润,而获得利润的方法之一就是缩小楼间距,在挤出的空间里多盖几栋楼,比如20米的楼间距缩成14.5米。另外,我国最近几年房地产市场发展快,二十几层高楼在各大城市内已经屡见不鲜。楼间距是建筑工程中的一项重要指标,盖多高的楼,就该照规矩、按比例留出相应的楼间距。中国设计院副总建筑师开彦提出政府要在法律上跟进,虽然国家及地方的法规对建筑间距、日照系数都做了一定的规定,但是实际的建筑是很复杂的,间距、日照系数都不应该定“死”,要根据国家对土地合理开发利用的总体要求科学论证、设计。解决矛盾的途径有四:
方法一,整体设计。建筑楼群要精心构思整体布局和造型,如扬州的“石油新村”,由同济大学建筑系设计,也是在科学设计整体楼房的布局造型上做足了文章,解决了土地、采光及开发商之间的矛盾。
  方法二,偏角设计。板楼可以采用偏角设计,一般楼房为南北朝向,根据科学设计、合理布局,使其朝向向东南方向偏侧,偏侧程度根据小区规划及本地区日照标准来定;
  方法三,顶角设计。楼房的边角,顶角可以通过工程上的科学论证而使其减少对背后楼房的遮挡面积。石家庄旭城花园(在石家庄被称为“富贵园”)其设计更是别出一格:小区整体设计根据地块,有南北方向的,有东西方向的,并且其楼房的顶、角设计巧妙以圆滑为主,这样就加大了楼与楼之间的透气性。
  方法四,G型设计。G字型设计有四合院的味道,陶然湖畔的陶然景采用的就是G字型的设计。由于G字型整体上看是有一定的弧度的,楼房是一栋紧错一栋的,尽管水平上的间距小,但是由于两栋楼的投影交叉部分也很小,所以不但不影响采光,反而在整体景观上看很协调,布局很新颖。
  经济的发展、科学的发展,对房地产业来说也是一种新的挑战,现在对开发商来讲品牌重要,但是支持品牌的要有过硬的科学!科学规划、科学设计,合理布局才是解决矛盾的根本所在。

参考文献:
[1]中国国土资源公报[R]. 2003年.
[2]中国土地国情、国策、国法.
[3]中华人民共和国土地管理法实施条例[S].1998年12月27日国务院令.
[4]土地开发整理若干意见[S].2004年4月21日.
[5]城市居住区规划设计规范(GB5018093)[S].建标[1993]542号.
[6]健康市内环境几要素[S].民法通则第五章第八十三条.
[7]健康住宅建设技术要点[S].国家住宅与居住环境工程中心2002年颁发,2002年修订.
[8] 虞浩.采光权的经济分析[M].
[9]长春市建筑日照间距规定[S].
[10]吉林市城市规划管理条例[S].
paper   2005-11-19 19:59:04 评论:19   阅读:15506   引用:0
无题 @2011-12-05 13:13:50  曾曾
我们是四川德阳农转非居民,当时开发办为了让我们尽快拆迁,口头上答应居民点房与房之间的间距前面10米,后面间距8米,2002年九月我们拿到施工图纸他们又改成了8-6米,当时居民也没有跟开发办理论,就按开发商办画的地皮开始修建,等房屋修建好后大家觉得间距好像不够,就拿皮尺量了一下,这一量才发现有8栋居民前面间距不到7米,后面间距不到5米,当时就找开发办理论,为什么二十多栋其它的都是够的我们8栋不够?开发办又派人亲自来量,发现确实不够,答应商量后给居民一个答复,结果一等就是九年,中间都是找各种理由敷衍所有居民,领导换了一批又一批,始终没有一个明确答复,今年10月拿产权,居民超出的平方必须给开发办补钱,而他们却不提间距不够该怎么算,为此这8栋居民又去找开发办,他们就说房屋间距有宽有窄是正常的为理由,拒绝赔偿,请问我们该怎么办?
无题 @2010-03-30 10:20:58  
我们是项城市明坤花园【一实中家属院】最前面一排楼大50位居民,现在有人要在前面紧靠墙根盖十米多的楼,那样会把我们这栋楼1 2 3 4层全挡住,到那时我们的采光,日照,通风全部受到影响,请指点我们该怎么办?
无题 @2009-03-27 16:04:16  何
请村政府............???
无题 @2008-10-14 09:07:13  
最近开发商交房了,我们的一间卧室,厨房.厕所在大白天的中午都是漆黑的,楼楼之间距离一米,通风也不行,请问各位该怎么办?谢谢.
@2008-03-11 22:16:05  游客
   我在他家背面建房还有采光这一说吗


















































华西房子搞搞个 @2008-02-18 15:59:26  游客
   我们住在华西村(有名的天下第一村)拆迁房.是靠马路的在最北面,以前南面是大块的空地,现在华西村在空地上又开始盖房子了.离我们的房子很近,而且我们的房子只有3层而现在新盖的据说是5层.叫我们以后怎么办啊.找谁说去啊.
@2008-02-07 11:47:14  游客
我家住房朝东,现在要在东面建一幢三层楼住院部。 请问,高楼和我家住宅间距多少才算合适?
公道何在? @2007-12-02 13:13:12  游客
天下乌鸦一般黑,法律面前看不到平等,钱可以令法律脱轨,权可以让法律由黑变白,法律公道何在?
通风权 @2007-07-23 20:10:10  游客
为什么没有提到通风权\因其实建筑带来的安全隐患?
采光权、通权、安全系数、隐私权 @2007-07-22 13:51:21  山风
最近,我所居住的房子后面。林业局修了栋福利性质的商品房。楼高24米左右。我住的商品房楼21米左右。两栋房子的背面最窄处不足1米、最远处只有2.4米。房子修成后。对方的雨棚与我们的相互接触。天棚更是亲密相吻了。我们的厨房、餐厅、一间卧室、客厅全被拦住了风和光线。他们的卧室也下对着我的餐厅和卧室、厨房。
  谁能告诉我,我们的采光权、通权、安全系数、隐私权怎么样才能得到保护?我们去找了建设局和林业局、开发商、也打了县长热线电话。还是得不到任何解决。
   难道说,这是就真的没人敢管了么?老百姓的权益究竟还有没有?在这个和谐的社会主义社会中。(07437712345)
@2007-06-18 13:49:01  游客
我家住宅座北面南,现在正面要起一座20米的5层高楼房,请问,高楼和我家住宅间距多少才算合适?
@2007-04-13 22:42:04  游客
农村人也是人,也该有阳光住宅,采光权,和物权法也应该庇护他们,当地政府批划宅基地不应无视相邻权力人的利益---房屋安全`采光权`房间距`通风`排水`排气。。。
@2007-03-10 22:40:40  游客
我的住房座南朝北,正面新盖一栋六层大楼,间距8米 ,地产商说太阳从南方照过来没有影响我的采光对吗?

                         广西桂林住户
谁来保护百姓的采光权 @2007-01-17 16:50:21  555
谁来保护,一个百姓能斗得过开发商吗,哪一个开发商没有强权保护,哪一级权力不是为富人设置的,过去如此现在如此将来还是如此,天下永远是为有钱人服务的.平民百姓只能是望日兴叹,哪敢想什么采光权.太阳是为富人升起为富人而落.富人根本体会不到太阳的可贵.平民确得不到太阳,可悲人世间.
这标准是真的吗 @2006-12-13 15:15:55  王峥
我们居住的楼房,最近被某开发商挡住了阳光,洗一件棉毛内衣,一个星期才能干,而且总是有阴湿的感觉,没照过太阳啊.标准上说得很好听,什么万物生长靠太阳.阳光能使老年人减少骨质疏松.人的一生有3/4的时间在房间里度过等等.但老百姓的利益受到侵害时,这些标准就没用了,连三个代表也没有了.简直是屁话!
谁有话语权 @2006-11-01 14:16:59  毒刑客
法律是人人平等的 但制定法律却不是人人都能参与的 苦的只是没有说话权利的人而已
@2006-10-13 13:14:45  锟轿匡拷
南北向的房子,背面是不见太阳的,也就是间距与你无关,对你没有影响,只是影响后面。
采光间距规定的内容不明确,只有正面和侧面,哪背面呢? @2006-09-09 22:12:18  游客
采光间距 只有正面和侧面的规定,哪背面呢?背面属于正面、还是侧面呢?
@2006-09-05 14:04:57  游客
百性传力得于零,只许盖2层。挞官贵内豪产多,苦。

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